Wertrechner — maklerlos-verkaufen.de

📐

Größe & Flächen

Wohnfläche, Grundstück und Ausstattungsmerkmale

Wohnfläche (m²) *

Grundstücksfläche (m²) *

Zimmer

Etagen

Wohngeschosse

Keller / Unterkellerung

—

Kein Keller

nur Bodenplatte

🕳️

Kriechkeller

< 1,80 m, Altbau

🏠

Teil-Nutzkeller

teilunterk., unbeheizt

🏘️

Voll-Nutzkeller

vollunterk., Lager/Technik

🛋️

Teil-Wohnkeller

Hobby/Büro, gedämmt

🏡

Voll-Wohnkeller

Einliegerwohng., WoFlV

ℹ️ Kriechkeller: Versorgungstunnel um 1900, keine Wohnraum-Qualität, +2% Bauwert · Nutzkeller (kalt, ungedämmt, Lager): +6%/+10% · Wohnkeller (beheizt, gedämmt, ≥2,30 m Höhe, Einliegerwohnung-tauglich): +15%/+22%. Voll-Wohnkeller gilt oft als zusätzliches Geschoss.

🏚️ Bestandsgebäude & Altlasten

Ist ein Gebäude auf dem Grundstück?

🌱

Unbebaut

Keine Gebäude

🏠

Gebäude nutzbar

Wird vom Käufer übernommen

💥

Abrisskandidat

Nicht erhaltenswert

💡 Diese Angaben werden als Wertminderung im Verkehrswert berücksichtigt. Ehrlichkeit zahlt sich aus: Käufer bzw. deren Gutachter entdecken solche Risiken ohnehin — ein realistischer Startpreis verkürzt die Vermarktung und verhindert spätere Preisnachverhandlungen.

Grundstücks-Rechtsstatus (Eigentumsform & Baurecht)

Eigentumsform

📜

Volleigentum

Grund & Boden gehört dem Verkäufer

⏳

Erbbaurecht

Grundbuchlich gesichert, 75–99 J

🚫

Pachtland

BGB-Pacht, kein Grundbuch

Planungsrechtliche Lage

🏙️

Innenbereich

§ 30 / § 34 BauGB

🌳

Außenbereich (Bestand)

§ 35 BauGB, Wohnnutzung geschützt

🚜

Außenbereich (kein BS)

Privilegierung weggefallen

Garage / Stellplatz / Carport (Mehrfachauswahl)

Wählen Sie alle vorhandenen Optionen — z. B. Einzelgarage plus Carport oder Werkstatt + Doppelgarage. Jede Auswahl wird einzeln in den Sachwert eingerechnet.

🅿️

Stellplatz (Außen)

🚗

Einzelgarage

🚙🚗

Doppelgarage

⛺

Carport

🔧

Werkstatt-/Hobbyraum

Anzahl zusätzlicher Außen-Stellplätze (z. B. weitere Pkw, Wohnmobil-Stellplatz)

Nur zusätzliche, ungezählte Stellplätze — die oben angeklickten "Stellplatz"-Karten sind hier nicht mitgemeint.

Nebengebäude (Mehrfachauswahl)

🏚️

Schuppen / Gartenhaus

🏗️

Nebengelass (gemauert)

🏠

Scheune / Stall

🔧

Gerätehaus

🪵

Holzlager / Unterstand

🌱

Gewächshaus

🏡 Gartengästehaus / Gästewohnung (optional)

Eigenständiges, beheizbares Nebengebäude mit Schlafmöglichkeit / Gästezimmer. Nicht zu verwechseln mit einem reinen Gartenhaus oder Geräteschuppen — das fließt unter „Außenanlagen & Sonderausstattung" weiter unten ein.

🛏️ Gartengästehaus vorhanden

🏗️ Außenanlagen & Sonderausstattung

Optional — fließt als Wertzuschlag in den Sachwert ein. 11 wertrelevante Posten (Außenanlagen, Wellness, Komfort).

PROFI

💡 Anhaken was vorhanden ist. Ausstattungsstufe wählen — Wertzuschlag wird angezeigt und kann individuell angepasst werden.

✏️

Etwas vergessen? Eigenen Posten hinzufügen

z.B. PV-Speicher 10 kWh, Sole-Erdwärmesonde Bohrung, Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung

Bauzustand der Gebäudeteile (nach ImmoWertV Anlage 2)

Wählen Sie je Element die zutreffende Ausführungsstufe — differenziert nach Material- und Umfangstiefe. Max. 20 Punkte nach ImmoWertV.

📝 Sanierungs-/Modernisierungs-Historie — Detail-Eingabe (optional)

Für Verkaufs-Argumentation und Unterlagen — beeinflusst die Bewertung nicht zusätzlich, der Zustand ist über die Stufen oben bereits erfasst

OPTIONAL

💡 Wichtig zu wissen: Es gibt einen fachlichen Unterschied zwischen Sanierungen und Modernisierungen:

Sanierungen erneuern bestehende Substanz (Heizung, Dach, Fassade, Fenster, Leitungen) — sie verlängern die Restnutzungsdauer und sind wertrelevant nach ImmoWertV. Diese Eingaben sind hier nur Dokumentation; die Bewertung erfolgt schon über die Stufenwahl oben.
Modernisierungen verbessern Komfort und Optik (neue Küche, modernes Bad-Design, Smart Home, Klimaanlage). Sie zählen rechtlich nicht zur Substanz, sind aber starke Verkaufsargumente — gerade frische Modernisierungen reduzieren den Investitionsbedarf für den Käufer.

✅

Sanierungen — wertrelevant

Verlängern die Restnutzungsdauer · stärken die Wertargumentation

🔥 Heizung — Jahr

🏠 Dach — Jahr

🧱 Fassade/Dämmung — Jahr

🪟 Fenster — Jahr

🔧 Leitungen (Wasser/Gas) — Jahr

⚡ Elektrik — Jahr

💎

Modernisierungen — Verkaufsargument

Beeinflussen die Bewertung nicht · stärken die Vermarktung („Küche von 2024 — kein Käufer-Investment nötig")

🍳 Küche — Jahr

🛁 Bad-Design / Sanitär — Jahr

🪵 Bodenbeläge — Jahr

🏡 Außenanlagen / Garten — Jahr

📱 Smart Home — Jahr

❄️ Klimaanlage — Jahr

💰 Investitionssummen (optional, nur für Ihre Unterlagen)

ℹ️ Beeinflusst die Bewertung nicht — dient nur als Gedächtnisstütze für Käufer- und Gutachter-Gespräche.

Jahr der (letzten) Sanierung

Substanz-Kosten (Dach/Fassade/Heizung/Fenster, nachträglich)

Innenausbau-Kosten (Bad/Böden/Türen, nachträglich)

Küchen-/Modernisierungs-Kosten

Wählen Sie Stufen aus, um eine Übersicht zu sehen.

Besondere Lagemerkmale (Mehrfachauswahl)

🏞️

Seelage / Wassernähe

🌿

Naturschutzgebiet

🌅

Unverbaubarer Blick

🚣

Direkter Wasserzugang

⚓

Eigener Bootssteg

🌲

Waldrandlage

☀️

Südhanglage

🤫

Absolute Ruhelage

🏛️

Bodenrichtwert aus BORIS (optional)

Überschreibt den Schätzwert – empfohlen für genaue Ergebnisse

BORIS-D öffnen ↗

Bodenrichtwert (€/m²)

Quelle / Hinweis

🏠 – · – · –

📍 Geschätzter Verkehrswert

€ –

Bandbreite: – bis –

Energieklasse –

–

Interessenten können sich Ihr Objekt finanzieren

👥 Kaufkraft-Pool

–

Netto-Ersparnis vs. klassischem Makler

💰 Käufer + Verkäufer sparen gemeinsam

–

Lage-Score – Infrastruktur & Anbindung

🗺️ Lage-Qualität

Wertermittlung Aufschlüsselung

Sachwertverfahren

Bodenwert –

Bauwert (Gebäude) –

☀️ PV-Anlage (Sachwert) –

💎 Sonderausstattung & Außenanlagen –

Marktanpassung (Lage) –

Energie-Einfluss –

Sachwert (Basis) –

Marktvergleich (40%) –

Verkehrswert –

🚦

Verkaufs-Readiness-Score

So verkaufsbereit ist Ihre Immobilie heute

–

/ 100

💎 Verkaufs-Argumente auf einen Blick

–

📣 Ines' Pitch: –

Eckdaten auf einen Blick

Wert pro m² Wohnfläche –

Wert pro m² Grundstück –

Baujahr / Alter –

Altersabschlag –

Lage-Score Region –

Regionaler Marktpreis –

Marktanpassungsfaktor –

👥 Zu welchen Käufern passt Ihr Objekt?

Persona-Match

Basierend auf Objektdaten (Preis, Größe, Lage, Energieklasse) werden 5 typische Käufergruppen gematcht. Ines weiß so sofort, wen sie ansprechen soll und mit welchen Argumenten.

🗺️ Käufer-Herkunfts-Heatmap

Deutschlandweit

Wo kommen die wahrscheinlichsten Käufer her? Die Heatmap zeigt das strukturelle Käufer-Herkunftsmuster basierend auf Lage-Archetyp, Metropol-Nähe und bekannten Migrationsströmen. Untermauert, warum bundesweite Vermarktung bei uns Standard ist.

Berufsgruppen-Analyse

Wer kann sich das leisten?

Allein leistbar Als Paar/Haushalt Außerhalb Reichweite

Käuferpool in Ihrer Region

% Kaufinteressenten

–

Angebotspreis –

150.000 €525.000 €900.000 €

–

der Kaufinteressenten finanzierbar

Käuferpool bei verschiedenen Preisen

Schätzung auf Basis regionaler Einkommensdaten & Finanzierungsrichtwerte · Käuferpool indikativ aus Lage-Score abgeleitet

Nachfragepotenzial

🏠

🏠 Ist-Zustand

Wo stehen Sie energetisch heute?

Energieklasse aktuell

–

🔨

🔨 Sanierung

Was würde sich rechnen?

iSFP-Szenario: Nach Sanierung

Wertsteigerung

⚡ Energieklasse anpassen Falls Energieausweis nachgereicht wird

Wählen Sie die korrekte Klasse aus dem Energieausweis. Die Bewertung wird sofort aktualisiert.

Energieklasse

Ausweisart

💡 Tipp: Findet der Kunde den Energieausweis nach Berechnung, hier korrigieren — der gesamte Verkehrswert wird neu kalkuliert.

–

Aktuelle Klasse –

Klasse nach iSFP-Sanierung –

Wert aktuell –

Wert nach Sanierung –

Potenzielle Wertsteigerung –

Sanierungs-ROI – Einzelmaßnahmen

BEG-Förderung 2026

–

✓ = Maßnahme geplant · iSFP-Bonus: +5% auf alle markierten Maßnahmen

iSFP-Sanierungsfahrplan vorhanden → +5% BEG-Bonus auf alle Maßnahmen

Investition

–

BEG-Förderung

–

Netto-Kosten

–

Wertsteigerung

–

ROI gesamt

–

iSFP-Rendite-Kalkül

BAFA 50% gefördert

iSFP-Kosten netto

ca. 900 €

Netto ca. 900–1.200 € (50% BAFA-Förderung angerechnet)

Extra Förderung durch iSFP

–

+5% auf alle Maßnahmen

iSFP-Eigeninvestition ca. 900 €

Zusätzliche BEG-Zuschüsse –

iSFP-ROI (Hebelfaktor) –

–

🌡️

CO₂-Kosten

Was kostet Sie das Heizen durch BEHG/CO₂-Steuer — heute, 2030 und langfristig?

📊 Aktueller Jahreswert · CO₂-Kosten pro Jahr

Was zahlen Sie nach BEHG-Steuer pro Jahr für CO₂?

Heizung wird ermittelt...

–

📋 BEHG-Preisstufen 2026–2030

Was kostet Sie eine Tonne CO₂ in welchem Jahr — und was würde eine Sanierung sparen?

Jahr	€/t CO₂	Ihre Kosten	Ersparnis nach San.

–

🔮 Langzeit-Projektion 10/15/20 Jahre

Gesamtbelastung über die Haltedauer · 3 Szenarien (konservativ / moderat / aggressiv)

–

Methodik: BEHG-Stufen bis 2030 sind gesetzlich fixiert (65 → 140 €/t). Ab 2031 freier EU-ETS-II-Zertifikatehandel. Drei Szenarien gerechnet: konservativ (Stabilisierung ~140 €/t), moderat (+5%/a → ~230 €/t 2040), aggressiv (+8%/a → ~300 €/t 2040). Basis: EU-Kommission-Impact-Assessment, Agora Energiewende.

📈 Kumulierte CO₂-Kosten (Ist-Zustand, moderat)

–

⚖️

⚖️ GEG-Pflichten

Was muss der Käufer nach dem Eigentümerwechsel umsetzen?

⚠️ GEG-Pflichten bei Eigentümerwechsel

Was muss der neue Käufer binnen 24 Monaten nach Grundbucheintrag umsetzen? Bußgeld bis 50.000 € bei Verstoß (§108 GEG).

Rechtsstand: GEG 2024, aktuell geltendes Recht. Das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) befindet sich noch im politischen Verhandlungsverfahren — am 24.02.2026 wurde ein Eckpunktepapier vorgelegt, ein Referentenentwurf liegt Mitte April 2026 noch nicht vor. Inkrafttreten frühestens Anfang 2027 realistisch, Ausgang offen wegen Koalitions-Uneinigkeit (Mieterschutz). Ausnahme §73 GEG: Wer seit 01.02.2002 in einer Wohnung des Gebäudes selbst wohnt, ist befreit — bei Eigentümerwechsel greifen die Pflichten jedoch für den neuen Eigentümer.

–

☀️

☀️ PV-Anlage

Lohnt sich Solar für dieses Objekt?

☀️ PV-Anlage – Wirtschaftlichkeitsrechner

Rentiert sich eine Photovoltaik-Anlage für dieses Objekt?

Anlagenparameter

Anlagenleistung

–

kWp (aus Wizard)

Inbetriebnahme

–

EEG-Vergütung (aus Wizard)

Jahresstromverbrauch Haus (kWh)

Stromnetzpreis (ct/kWh)

Änderungen hier fließen live in den Verkehrswert ein.

Ergebnis

Anlagenleistung

–

Jahresertrag

–

Eigenverbrauch

–

Einspeisung

–

Investitionskosten (ca.)–

KfW 270 Kredit möglich✓ bis 150.000 €

Jährliche Ersparnis–

Einspeisevergütung (EEG-Bestandstarif)–

Batteriespeicher–

Notstrom-fähig–

Amortisation–

🏠 Wertbeitrag zur Immobilie–

–

📊

Verkaufen oder vermieten? — Entscheidungshilfe

Optional — nur bei unentschlossenen Verkäufern aufklappen. 10/15/20-Jahres-Vergleich Verkauf vs. Vermietung.

– OPTIONAL

Viele Eigentümer stehen vor der Frage: Jetzt verkaufen und Geld anlegen — oder vermieten und monatlichen Cashflow bekommen? Hier ein ehrlicher Vergleich über 10, 15 und 20 Jahre. Annahmen bewusst konservativ (Details unten).

Betrachtungshorizont:

Kaltmiete (€/m²/Monat): –

Leer lassen = regionale Schätzung. Real-Wert aus Angeboten in der Nachbarschaft bringt genaueres Ergebnis.

🏁 Szenario A — Verkaufen

Jetzt verkaufen + anlegen

Endvermögen: –

🏘️ Szenario B — Vermieten

Behalten + monatlicher Cashflow

Endvermögen: –

🔍 Annahmen der Berechnung (aufklappen)

Verkauf (Szenario A): Nach Abzug Spekulationssteuer (falls <10J Haltedauer ohne Selbstnutzung) wird der Netto-Erlös zu 4,0 % p.a. konservativ angelegt (breit gestreutes Weltportfolio, lang fristig).
Vermietung (Szenario B): Bruttorendite 4,2 % p.a. (typische Kaltmiete zum Verkehrswert). Instandhaltung 1,2 % Gebäudewert/Jahr, Verwaltung 4 %, Mietausfall 3 %, Mietsteigerung 2 % p.a. (Inflation). Steuer auf Überschuss pauschal 35 % (persönlicher Satz + Soli; AfA 2 % berücksichtigt). Immobilienwertsteigerung 1,5 % p.a. (vorsichtig — Brandenburg/ländlich eher 0,5–1 %, Metropolen 2–3 %).
Nicht eingerechnet: Reparatur-Überraschungen, Leerstand >3 %, Mieter-Rechtsstreit, energetische Nachrüstkosten nach GEG. Persönliche Aspekte (Zeit, Nerven, Verfügbarkeit liquider Mittel) sind nicht monetär bewertbar.

📈

Ertragswertverfahren — Kapitalanleger-Sicht

Optional — nur bei vermieteten Objekten oder Investor-Gesprächen aufklappen.

– OPTIONAL

Bei vermieteten Objekten und Kapitalanlagen rechnen Käufer nicht mit Quadratmetern, sondern mit Rendite. Das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV §§ 17–20 kapitalisiert die jährlichen Mieterträge und ist für vermietete Immobilien die führende Bewertungsmethode. Für Ines ein unverzichtbares Argument im Gespräch mit Investoren.

Ist-Miete (€/m²/Monat): –

Leer lassen = PLZ-Schätzung nach Mietspiegel 2025/26.

Liegenschaftszinssatz: ? –

2,0 % Default für Ihre Region: – 6,0 %

💡 Was bedeutet das in einem Satz?

Der Zinssatz = die Rendite, die ein Kapitalanleger für Ihre Immobilie erwartet.

🧠 Die Eselsbrücke:
Niedriger Zins (z. B. 2 %) = begehrte Lage = hoher Ertragswert.
Hoher Zins (z. B. 6 %) = Risiko-Region = niedrigerer Ertragswert.
Weil: In sicheren Top-Lagen akzeptieren Käufer wenig Rendite, in Risikoregionen wollen sie mehr.

Typische Werte: München ~2 % · Berlin ~2,5 % · Kleinstadt ~3,5 % · Ländlich ~5 %

📐 Konkret bei Ihrem Objekt: Bewegen Sie den Regler, um die Live-Rechnung zu sehen.

Restnutzungsdauer:

– J

aus Baujahr + Modernisierung

Verkehrswert (Sach-/Vergleichswert)

–

Maßgebend für selbstgenutzte Objekte. Aus unserer Wertermittlung oben.

📈 Ertragswert (Kapitalanlage)

–

Maßgebend für vermietete Objekte. Was der Käufer-Investor zu zahlen bereit ist.

Brutto-Mietrendite

–

vor Kosten

Netto-Mietrendite

–

nach Bewirtschaftung

Mietmultiplikator

–

× Jahres-Kaltmiete

🔍 Bewirtschaftungskosten & Berechnungsdetails (aufklappen)

💰

💰 Die Preisstrategie

Welche Preis-Positionierung funktioniert?

🎚️ Preis-Elastizitäts-Simulator

Live-Simulation

Schieben Sie den Preis und sehen Sie sofort, wie sich die Käuferbasis, die Vermarktungsdauer und die Anfragen verändern. Basierend auf echten DESTATIS-Einkommensverteilungen und Finanzierungsmodell.

🤝 Verhandlungsmasse-Rechner

Ihre Gesprächsstrategie

Durch maklerlos-verkaufen.de spart der Verkäufer die Maklerprovision abzüglich des Festpreises. Dieser Betrag ist flexibel einsetzbar: als Netto-Mehrerlös oder als Preisnachlass für den Käufer. Schieben Sie den Regler um zu sehen, wie viel Spielraum Sie haben.

Preisnachlass für Käufer

0 €

Davon behält VK

–

VK-Netto dann

–

Vorteil

–

Anteil der Ersparnis als Preisnachlass geben: 0%

Alles behalten (max. Erlös) Alles an Käufer weitergeben

–

💡 Tipp für Ines: Kombinierbar mit iSFP-Argument: „Der Käufer zahlt keine Provision UND hat Kapital für die Sanierung – das macht Ihre Immobilie für mehr Käufer interessant."

⏰

⏰ Das Timing

Wann ist der richtige Moment?

⏰ Wann verkaufen? — Optimaler Zeitpunkt

–

Drei zeitkritische Faktoren wirken auf den Verkaufszeitpunkt: Spekulationssteuer, Zinsumfeld und GEG-Sanierungspflichten. Hier eine nüchterne Analyse für Ihr Objekt.

Keine Steuerberatung: Spekulationsfrist-Hinweis ist Orientierung. Bei Immobilien, die weniger als 10 Jahre gehalten werden und nicht selbst genutzt wurden, fällt persönlicher Einkommensteuersatz auf den Gewinn an (§ 23 EStG). Wir schätzen Gewinn mit 20 % des aktuellen Verkehrswerts — realer Wert hängt von Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Modernisierungsaufwand ab. Konsultation bei Steuerberater unbedingt empfohlen.

✅

✅ Das Ergebnis

Was bleibt am Ende bei Ihnen?

💰 Ihr Netto-Erlös — Was bleibt wirklich übrig?

–

Die Frage, die jeder Verkäufer stellt — nur wir beantworten sie konkret. Geben Sie unten Ihre Restschuld und Kaufjahr ein, dann sehen Sie persönliche Berechnung und Verkaufsweg-Vergleich.

Noch offene Hypothek

€

0 = schuldenfreie Immobilie

Kaufjahr (Erwerb)

Jahr

Wann haben Sie die Immobilie gekauft? (nicht Baujahr) — § 23 EStG

Vorfälligkeitsentschädigung

€

Ca. 1–2 % der Restschuld · Ihre Bank nennt den exakten Betrag auf Anfrage

Eigennutzung

Ja — selbst bewohnt Nein — vermietet

Eigengenutzt: immer steuerfrei · Vermietet: steuerfrei erst nach 10 Jahren

🧮

Section A — Ihre persönliche Berechnung

Mit Ihren tatsächlichen Abzügen (Hypothek, Vorfälligkeit, Steuer)

🆚

Section B — Vergleich der drei Verkaufswege

Standard-Makler · Privatverkäufer · maklerlos — ehrlich gegenübergestellt

💡

💡 Kontext-Argumente

Für das Gespräch mit dem Käufer

🏘️ Zins-Rückrechnung „Vom Nachbarn"

Budget-Äquivalenz

🔄 Werttausch — Alternative Investments in Deutschland

Werttausch-Rechner

📍 Adresse laden...

Lage-Score

– / 100

–

Regionaler Durchschnittswert auf Basis der PLZ-Daten.

🗺️ Mikrolage-Profil

–

Lage-Charakteristik

Typischer Käufer

–

Infrastruktur in der Nähe

Schätzdaten

🎯 Mikrolage-Premium-Radar

6 Dimensionen

Die Lage wird nach 6 Dimensionen bewertet — aus echten OpenStreetMap-Daten. Zeigt auf einen Blick, wo das Objekt seine Stärken hat und wo nicht.

📄 Lage-Exposé als PDF

Professionelles Lage-Exposé mit Branding exportieren — Karte, Lage-Score, Infrastruktur, Marktdaten. Ideal als Gesprächsunterlage für Ines.

Finanzierbarkeit

Haushaltsrechnung

Berechnung läuft...

Kaufpreis –

Eigenkapital (20%) –

Nebenkosten –

Darlehensbetrag –

Monatliche Rate (3,5% / 30J.) –

+ Bewirtschaftung (3 €/m² warm) –

+ Instandhaltungsrücklage (1,5 €/m²) –

= Gesamt Wohnkosten/Monat –

Benötigtes Nettoeinkommen (40% Regel) –

So rechnet die Bank: Banken setzen nicht nur die Monatsrate an, sondern auch Bewirtschaftungskosten (Grundsteuer, Versicherung, warme Nebenkosten ≈ 3 €/m²) und Instandhaltungsrücklage (~1,5 €/m², Peterssche Formel). Die gesamten Wohnkosten dürfen max. 40 % des Haushaltsnettoeinkommens betragen (Interhyp-Standard). Das ist die realistische Haushaltsrechnung — nicht nur die theoretische Rate.

📈 Zinshistorie & Käufer-Kaufkraft

2021 vs. heute

–

Quellen: Deutsche Bundesbank, Dr. Klein Trendindikator · Stand April 2026

Welche Käufer kommen infrage?

Argumentation für Ines: –

📊 Aktueller Bauzins

Quellen: Dr. Klein Trendindikator, Deutsche Bundesbank · April 2026

3,50%

1,0% (Tief 2021)3,5% (heute)4,5% (Hoch 2023)6,0% (Hochzins)

Kreditkonditionen für den Käufer

Zins: –

–

Kaufpreis–

Eigenkapital (20% + NK)–

Darlehen (80%)–

Zinssatz (aktuell, bonitätsabh.)–

Anfangstilgung2,0 %

Monatliche Rate–

Laufzeit bis Volltilgung–

Gesamtkosten Zins–

Wie bewertet die Bank?

Verkehrswert (Ihre Berechnung)–

Beleihungswert (ca. 85–90%)–

Max. Beleihungsauslauf–

Max. Darlehen (Banksicht)–

–

Energieklasse & Bankkonditionen

–

Aktuelle Energieklasse–

Zinsauf-/-abschlag Bank–

Maximaler Beleihungsauslauf–

KfW / Förderprogramm–

⚡ Nach iSFP-Sanierung (→ Klasse –)

Neuer Zinssatz–

Neue monatl. Rate–

Ersparnis / Monat–

KfW-Förderung iSFP–

Break-even Sanierung–

–

Welche Banken finanzieren?

💸 Was kostet das Haus WIRKLICH?

10-Jahres-Vollkosten

📊 Regionale Marktdaten

Aus Datenbank

–

Preisverteilung Wettbewerb

Schätzung regional

Vergleichbare Objekte in Größe und Typ – nach Preissegment

Ihr Objekt im Marktvergleich

Ihr Verkehrswert / m²–

Ø Region / m²–

Position im Markt–

📊 Marktbeobachtung Sweet Spot

Wo sich vergleichbare Verkäufe häufen (100–108%). Beobachtung — keine Empfehlung.

basiert auf Verkehrswert

–

🎯 Unsere Vermarktungs-Empfehlung

Maklerlos-Strategie: leicht unter Markt-Basis als Einstiegspreis (Käufer-Sog), leicht darüber als Verhandlungspuffer (98–106%).

–

🤖 Vergleichsobjekte per KI finden

Automatisch

Die KI durchsucht ImmoScout24, Immowelt und Kleinanzeigen, öffnet passende Inserate direkt und trägt sie mit Direkt-Link zum Inserat ein. Voraussetzung: Anthropic-API-Key oben in der Projekt-Leiste. Kosten ca. 15–25 Cent pro Suche (Sonnet 4.5 + Websuche + Expose-Öffnung).

💡 Noch keinen API-Key? So bekommst du Zugang in 3 Minuten:

console.anthropic.com öffnen → Account erstellen (oder mit Google einloggen)
Billing → Guthaben aufladen (5 € reichen für ~150 Suchen)
API Keys → „Create Key" → Key kopieren → oben in Projekt-Leiste einfügen

Hinweis: Ist nicht claude.ai (Chat-Abo) — für den Rechner brauchst du den API-Zugang.

📊 Ihre Vergleichsobjekte im Überblick

Live-Visualisierung

Noch keine Vergleichsobjekte vorhanden.
Starten Sie oben die KI-Suche — oder tragen Sie weiter unten manuell Objekte ein.

➕ Weitere Objekte ergänzen oder manuell eintragen (Fallback falls KI-Suche ergänzt werden soll)

🔍 Portale direkt öffnen

💡

So funktioniert's: Klicken Sie auf ein Portal — Preisbereich, Wohnfläche und Region sind dort bereits vorausgefüllt. Passende Angebote dann unten im Formular eintragen.
Einträge werden im Browser gespeichert und sind nach dem ersten Laden auch offline verfügbar.

🏘️ Vergleichsobjekt manuell eintragen

Tragen Sie vergleichbare Angebote aus den Portalen ein. Die Objekte werden mit Ihrem Ergebnis verglichen und oben visuell dargestellt.
💾 Ihre Einträge werden automatisch im Browser gespeichert – auch nach Schließen des Tabs.

Pflicht: Preis & Wohnfläche * · Optional: Bezeichnung, Baujahr, Grundstück

Bezeichnung / Adresse

Preis (€) *

Wohnfl. (m²) *

Baujahr

Grundstück (m²)

📋 Schnell-Paste: mehrere Objekte auf einmal einfügen

Eine Zeile pro Objekt. Trennzeichen: Semikolon (;), Komma (,), Tab oder Pipe (|). Reihenfolge: Bezeichnung ; Preis ; Wohnfläche ; Baujahr ; Grundstück — nur Preis und Wohnfläche sind Pflicht.

🏠

–

Vergleichsobjekte im Markt

📅

–

Ø Vermarktungsdauer (Tage)

📈

–

Markttrend Region

🧭 Markt-optimierter Angebotspreis

Live-Abgleich

Theoretische Bewertungen sind ein Anfang — aber am Ende entscheidet der Live-Markt. Dieser Block zeigt Ines im Kundengespräch die aktuellen Vergleichsangebote und leitet daraus eine realitätsnahe Preis-Empfehlung ab. Bei Unsicherheit kann sie einen „Tiefer graben"-Scrape starten, der alle drei Portale live für die PLZ-Region abfragt.

Aktuell online

vergleichbare Angebote

–

🔍 Live-Scrape (3 Portale)

Treffer aus IS24 + Immowelt + Kleinanzeigen

Noch nicht geprüft — bei Bedarf „Tiefer graben" unten

💎 Eigene Verkäufe

von Ines begleitet

+ Verkauf eintragen

🔍 Tiefer graben — Live-Scrape für diese Region (Apify) –

Apify API-Token:

Actor-ID:

Radius (km):

Anleitung öffnen

Live-Scrape von IS24, Immowelt und Kleinanzeigen für die PLZ-Region des aktuellen Objekts. Dauert 1–3 Minuten, kostet ca. 2–4 € pro Abfrage.

🎯 Empfohlener Angebotspreis

–

Anfrage-Prognose:

Noch keine Daten — bitte erst Marktdaten laden oder Demo-Modus aktivieren.

📊 Marktstreuung — Ihr Objekt im Vergleichspool Jeder Punkt = ein Vergleichsobjekt · bei schmalem Fenster horizontal scrollen

💬 Für das Verkaufsgespräch: Die Kundenansprache wird hier formuliert, sobald Marktdaten geladen sind.

🏗️ Die Neubau-Alternative — was könnte Ihr Käufer für dasselbe Geld bauen?

Stand: –

Die härteste Preis-Argumentation: Wenn Ihr Käufer Ihr Haus für X € nicht nimmt, kann er stattdessen einen KfW40-Neubau in ähnlicher Lage errichten — mit Effizienzklasse A+, KfW-Förderung und keinerlei Sanierungsrisiko. Wenn der Rechner zeigt, dass er für Ihr Budget deutlich mehr Fläche und Modernität bekommt, wird klar, warum Luftschloss-Preise ins Leere laufen.

Gewünschter Verkaufspreis des Kunden: –

100.000 € – 2.000.000 €

🏠 Ihr Bestandshaus

–

Wohnfläche:–

Baujahr:–

Energieklasse:–

€/m²:–

→

🏗️ Alternativer Neubau KfW40

–

Grundstück:–

Baujahr:2026/27

Energieklasse:A+

€/m² Bau:–

🧮 So setzt sich der Neubau-Alternative zusammen

Käufer-Budget	–
− Grundstückskauf (– m² × – €/m² BRW)	–
− Kaufnebenkosten Grundstück (– %: GrESt + Notar + Grundbuch)	–
− Erschließung, Planung, Genehmigungen (pauschal)	–
= Verfügbares Bau-Budget	–
÷ NHK 2026 KfW40-Neubau (inkl. Keller, Garage)	–
= Bebaubare Wohnfläche	–

Quellen: BORIS-BRW Ihrer PLZ · NHK 2010 fortgeschrieben mit BKI-Index 2026 · regional angepasste Bau-Nebenkosten.

💰 Plus: KfW-Förderung macht den Neubau noch attraktiver

💬 Für das Verkaufsgespräch: Bewegen Sie den Slider auf den Wunschpreis des Kunden, um die konkrete Argumentation zu sehen.

Maklerprovision – Auswirkung auf Käufer & Markt

Warum Provisionsfrei mehr Käufer bedeutet – und was das für Finanzierung, iSFP und Nachfrage heißt.

Maklerprovision in Ihrem Bundesland

Bundesland

Kaufpreis (Basis für Provision)

Auswirkung auf Finanzierung

–

Parameter	Mit Makler	maklerlos	Unterschied

Auswirkung auf Käuferanzahl

–

Provision + iSFP – das Gesamtbild

–

🏛️ Grunderwerbsteuer – Bundesland-Vergleich

Die Grunderwerbsteuer variiert stark je Bundesland – und beeinflusst die Kaufnebenkosten erheblich.

Ihr Bundesland

Bundesland (aus PLZ ermittelt oder manuell)

GrESt-Satz

–

GrESt-Betrag

–

Notar (ca.)

–

Grundbuch

–

NK gesamt

–

Bundesland-Vergleich (alle 16)

Stand 2024/2025 · Nebenkosten ohne Makler

📈 Preisentwicklung Ihrer Region

–

Durchschnittliche Angebotspreise (€/m²) 2016–2026 + 3-Jahres-Prognose für vergleichbare Immobilien in Ihrer PLZ-Region. Gepunktete Linie = Prognose

–

Quellen: Sprengnetter Marktberichte, empirica-systeme, Gutachterausschüsse, BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung · Prognose auf Basis Zinsumfeld, Demografie, PLZ-Trend · Stand 2026

👥 Demografie-Prognose 2025–2040

–

Wie entwickelt sich die Nachfrage nach Immobilien in Ihrer Region? Basis: Bevölkerungsprognose, Altersstruktur, Haushaltsgrößen.

–

Basis: Bertelsmann Wegweiser Kommune, BBSR-Raumordnungsprognose, Destatis 14. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung · regionale Extrapolation nach PLZ-Raster

🌡️ Klimarisiko-Indikator

–

Nach Klimarisikoindex IW Köln + ERGO (Jan 2026) für alle 400 Kreise. Kein anderer Rechner am Markt zeigt diese Daten — echtes Unterscheidungsmerkmal für Ines im Gespräch.

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Quelle: Klimarisikoindex IW Köln / ERGO 2026, Modell K.A.R.L. / CMIP6. Regionale Aggregation auf PLZ-Präfix. Für präzise Einschätzung geoportal.bafg.de.

🌍 EZB-Klimafaktor ab 2026

Neu ab 2026

Die EZB berücksichtigt seit 2026 Klimarisiken bei der Sicherheiten-Bewertung von Immobilienkrediten. Objekte in Hochwasser-, Starkregen- oder Hitzezonen oder mit schlechter Energieklasse bekommen höhere Abschläge.

Praktische Auswirkung

• Höhere EK-Anforderung (statt 20 % oft 25–30 %)
• Zinsaufschlag 0,2–0,5 %-Punkte
• Extremfälle: Finanzierungsablehnung
• Elementarschaden-Pflichtversicherung im Verfahren

Verkäufer-Strategie

• Energieklasse C+ = kaum betroffen
• D/E = Risikoaufschlag möglich
• F/G/H = Käuferkreis schrumpft deutlich
• iSFP als Argument — Bank sieht: Sanierung geplant

ℹ️ Weder DeepImmo, Homeday noch ImmoScout24 haben diesen Faktor bisher im Rechner. Im Erstgespräch ansprechen — zeigt Marktverständnis.

📅 Wann verkaufen? — Saisonaler Marktkalender

Timing

Nachfrage und Angebotspreise variieren je nach Jahreszeit erheblich

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Basierend auf Sprengnetter Transaktionsdaten 2019–2024, n>500.000 · Regionale Abweichungen möglich

📈 10-Jahres-Wertprognose

3 Szenarien

Unterlagen-Checkliste

0 / 0

📋 Auswertung & Empfehlung

Zusammenfassung

🎨 Exposé-Qualitäts-Vorschau

So wird Ihre Immobilie gefunden

So wird Ihre Immobilie auf ImmoScout24 gefunden — optimierter Titel & Teaser

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Exposé-Score

vs. Makler: 55–70
vs. DIY: 35–55

Optimierter ImmoScout24-Titel

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📋 Ihr persönlicher Verkaufs-Fahrplan

Nächste Schritte

Von heute bis zum Notartermin — was wann passiert, wer was macht

Beauftragung

30 %

Exposé

30 %

Inserate

30 %

Notartermin

10 %

📝 Beauftragung Tag 1–3

1. Zahlung (30 %)

👩 INES Kostenloser Erstberatungs-Anruf — Strategie, Zeitplan, Fragen klären

🏠 SIE Unterlagen zusammenstellen (Grundbuch, Energieausweis, Flurkarte, Baupläne)

👩 INES Unterlagen-Checkliste und Auftragsvertrag zusenden

📸 Aufnahmen & Exposé Woche 1–2

2. Zahlung (30 %)

🎥 FRANK Vor-Ort-Termin: Matterport Pro3 3D-Scan + 4K-Fotos aller Räume

🎥 FRANK Drohnenflug (sofern rechtlich erlaubt und vor Ort möglich)

👩 INES Professionelles Exposé (auf Wunsch mehrsprachig: DE/EN/AR/TR/RU/PL) — MPSkin 3D-Tour-Website mit Grundriss & Energieausweis

📢 Vermarktung Woche 2–8

3. Zahlung (30 %)

👩 INES Simultane Schaltung auf ImmoScout24, Immowelt und Kleinanzeigen

👩 INES Alle Anfragen vorprüfen — Sie werden nicht mit unqualifizierten Kontakten belastet

👩 INES Besichtigungs-Koordination, Vorgespräche, Preisverhandlungsführung

🏠 SIE Besichtigungen durchführen (optional mit Ines-Begleitung)

🏛️ Abschluss & Übergabe Ab Woche 4–12

4. Zahlung (10 %)

👩 INES Kaufvertragsentwurf mit Notar Ihrer Wahl koordinieren

👩 INES Notartermin begleiten (telefonisch oder vor Ort)

🏠 SIE Schlüsselübergabe zum vereinbarten Termin

👩 INES Übergabeprotokoll und Abschluss-Dokumentation

👩 Ines 🎥 Frank 🏠 Sie Festpreis — auf Anfrage

Verkaufsfahrplan als vollständiges Dokument

Fordern Sie den vollständigen „Persönlichen Verkaufsfahrplan" als PDF an — mit Marktanalyse, Strategie und konkretem Zeitplan für Ihre Immobilie.

💬 Per WhatsApp anfordern 📧 Per E-Mail anfordern

🌿 Ihr persönlicher Bauland-Verkaufsfahrplan

Grundstücks-spezifisch

Vom heutigen Gespräch bis zum Notartermin — für Baugrundstücke angepasst, mit Fokus auf Baurecht, Erschließung und Käuferfilterung

Beauftragung

30 %

Exposé

30 %

Inserate

30 %

Notartermin

10 %

📝 Beauftragung & Baurechts-Klärung Tag 1–7

1. Zahlung (30 %)

👩 INES Kostenloser Erstberatungs-Anruf — Strategie, Zielgruppe (Bauherren vs. Bauträger), Zeitplan

🌿 SIE Unterlagen zusammenstellen: Grundbuch, Flurkarte, Bebauungsplan oder § 34-Bescheid, Erschließungsnachweise, BRW-Auszug

👩 INES Baurechtliche Einordnung (Innenbereich / B-Plan-Gebiet / Außenbereich) mit der zuständigen Gemeinde verifizieren

👩 INES Unterlagen-Checkliste mit Altlasten- und Kampfmittel-Abfragen, Auftragsvertrag zusenden

📸 Vermessung, Drohne & Exposé Woche 2–3

2. Zahlung (30 %)

🎥 FRANK Vor-Ort-Termin: Drohnenflug mit Übersichtsaufnahmen, Panorama-Fotos der Grenzen und Umgebung (sofern rechtlich erlaubt und vor Ort möglich)

🎥 FRANK Google-Maps-Einflug, Lageplan-Grafik mit Grundstücksgrenzen markiert

👩 INES Professionelles Grundstücks-Exposé (auf Wunsch mehrsprachig: DE/EN/AR/TR/RU/PL) — mit Baurechts-Status, Erschließungs-Status, Bebauungsmöglichkeiten und Altlasten-Klärung transparent dargestellt

👩 INES Bebauungs-Skizze (max. zulässige GRZ/GFZ, zulässige Geschosshöhe) als Käufer-Orientierung erstellen

📢 Vermarktung & Filterung Woche 3–12

3. Zahlung (30 %)

👩 INES Simultane Schaltung auf ImmoScout24, Immowelt und Kleinanzeigen (Kategorie „Grundstück" bzw. „Baugrundstück")

👩 INES Alle Anfragen vorprüfen und klar trennen: Selbstnutzer-Bauherren (Familien/Paare) vs. Bauträger/Projektentwickler (Preisziel anders, Vorvertrags-Wünsche anders)

👩 INES Besichtigungs-Koordination vor Ort — Grenzen ablaufen, Erschließungsanschlüsse zeigen, B-Plan-Erläuterung

🌿 SIE Grenzsteine idealerweise freihalten (Mahd, Laub entfernen), Ordner mit Originalunterlagen für Besichtigung bereithalten

⏱ Realistische Vermarktungsdauer: Baugrundstücke brauchen länger als Bestandsimmobilien — Käuferkreis ist kleiner, Bauplanung dauert. Geduld ist Teil der Strategie.

🏛️ Abschluss & Übergabe Ab Woche 6–16

4. Zahlung (10 %)

👩 INES Kaufvertragsentwurf mit Notar koordinieren — mit Altlasten-Freistellungsklauseln, Erschließungsbeitrags-Übergang, ggf. Abriss-Regelungen

👩 INES Notartermin begleiten (telefonisch oder vor Ort) — besonders wichtig: Klärung des Baulastenverzeichnisses, Nachbarschaftseinreden

🌿 SIE Grundstücksübergabe dokumentieren — Fotos der Grenzsituation, Übergabe aller Originalunterlagen

👩 INES Übergabeprotokoll und Abschluss-Dokumentation

👩 Ines 🎥 Frank 🌿 Sie Festpreis 8.294 € brutto — identisch zu Gebäude-Verkauf

Bauland-Verkaufsfahrplan als vollständiges Dokument

Fordern Sie den vollständigen „Persönlichen Bauland-Verkaufsfahrplan" als PDF an — mit Baurechts-Einordnung, Zielgruppenstrategie und konkretem Zeitplan für Ihr Grundstück.

💬 Per WhatsApp anfordern 📧 Per E-Mail anfordern

Was ist Ihre Immobiliewirklich wert?

Standort der Immobilie

Objektart & Zustand

Größe & Flächen

Energieeffizienz

Das Wichtigste: Sie als Verkäufer

Wertermittlung Aufschlüsselung

💎 Verkaufs-Argumente auf einen Blick

Eckdaten auf einen Blick

🎯 Wunschpreis-Check — Was ist realistisch?

💰 „Mein Nachbar hat sein Haus für ... verkauft"

🔄 Werttausch-Analyse — Was kann ich mit dem Erlös machen?

👥 Zu welchen Käufern passt Ihr Objekt?

🗺️ Käufer-Herkunfts-Heatmap

Berufsgruppen-Analyse

Käuferpool in Ihrer Region

Nachfragepotenzial

Energieklasse aktuell

iSFP-Szenario: Nach Sanierung

Sanierungs-ROI – Einzelmaßnahmen

iSFP-Rendite-Kalkül

⚠️ GEG-Pflichten bei Eigentümerwechsel

☀️ PV-Anlage – Wirtschaftlichkeitsrechner

Anlagenparameter

Ergebnis

🎚️ Preis-Elastizitäts-Simulator

🤝 Verhandlungsmasse-Rechner

⏰ Wann verkaufen? — Optimaler Zeitpunkt

💰 Ihr Netto-Erlös — Was bleibt wirklich übrig?

🏘️ Zins-Rückrechnung „Vom Nachbarn"

🔄 Werttausch — Alternative Investments in Deutschland

Lage-Score

🗺️ Mikrolage-Profil

Infrastruktur in der Nähe

🎯 Mikrolage-Premium-Radar

Finanzierbarkeit

📈 Zinshistorie & Käufer-Kaufkraft

Kreditkonditionen für den Käufer

Wie bewertet die Bank?

Energieklasse & Bankkonditionen

🌿 Bauland-Finanzierung — das ist anders als Hauskauf

Welche Banken finanzieren?

💸 Was kostet das Haus WIRKLICH?

📊 Regionale Marktdaten

Preisverteilung Wettbewerb

Ihr Objekt im Marktvergleich

🤖 Vergleichsobjekte per KI finden

📊 Ihre Vergleichsobjekte im Überblick

🔍 Portale direkt öffnen

🏘️ Vergleichsobjekt manuell eintragen

🧭 Markt-optimierter Angebotspreis

🏗️ Die Neubau-Alternative — was könnte Ihr Käufer für dasselbe Geld bauen?

Maklerprovision – Auswirkung auf Käufer & Markt

Maklerprovision in Ihrem Bundesland

Auswirkung auf Finanzierung

Auswirkung auf Käuferanzahl

Provision + iSFP – das Gesamtbild

🏛️ Grunderwerbsteuer – Bundesland-Vergleich

Ihr Bundesland

Bundesland-Vergleich (alle 16)

📈 Preisentwicklung Ihrer Region

👥 Demografie-Prognose 2025–2040

🌡️ Klimarisiko-Indikator

🌍 EZB-Klimafaktor ab 2026

📅 Wann verkaufen? — Saisonaler Marktkalender

📈 10-Jahres-Wertprognose

Unterlagen-Checkliste

📋 Auswertung & Empfehlung

🎨 Exposé-Qualitäts-Vorschau

📋 Ihr persönlicher Verkaufs-Fahrplan

🌿 Ihr persönlicher Bauland-Verkaufsfahrplan

Sie haben Ihre Bewertung bereits erstellt

Was ist Ihre Immobilie
wirklich wert?